住不起的台灣（上）：房價名列前茅、工資低得可憐，房價所得比「嚴重負擔不起」

儘管台灣近期採取措施試圖為房價降溫，但台灣的房價仍然太貴，實際上已成為世界上最昂貴之一。然而，台灣的政策制定者和央行似乎並不了解問題的嚴重性，也沒有實施明確的解決方案來解決台灣的住房危機。

在這篇文章中，我們將台灣與其他已發展國家進行比較，以了解台灣的住房危機有多嚴重。

為了比較房價，我們使用來自Numbeo的數據，該網站從世界各地的用戶那裡收集生活成本數據以進行比較。

根據Numbeo的數據，我們可以在下圖中看到，台灣的房價是全球最昂貴之一。對於市中心以外的房子，台灣的房價在全球103個國家中排名第9。

數據來源：Numbeo | 該圖表僅顯示了103個國家中住房最昂貴的50個國家（注：新加坡和香港不包括在比較中，新加坡不包括在此比較中，因為大多數居民居住在政府建造的房子中，而Numbeo的數據並未完全捕捉到這一點，本文也著重於比較各國的房價此註釋適用於整篇文章）

對於市中心的房子來說，台灣的房價更高：台灣的房子是世界第五貴。

事實上，台灣的房價甚至比挪威等國家還要貴，然而挪威的人均GDP比台灣高近三倍，基本工資也高近四倍。

當我們按城市級別比較房價時，台北的房價也是世界上最高的之一。在376個城市中，台北市中心的房價居世界第12位。事實上，台北的房子幾乎與紐約和倫敦一樣昂貴。

然而，台北是否像這兩個城市一樣具有經濟活力與投資吸引力，並配得上如此高的房價？

當我們在另一個網站上比較台灣的房價時，台灣的房價也是世界上最貴的房價之一。

在《全球房地產指南》中，台北的房價在全球91個城市中排名第12位。我們再次看到台北的房子和挪威的奧斯陸、芬蘭的赫爾辛基一樣貴，然而這些國家的工資卻實際上是台灣的幾倍。

換言之，台灣的房價相對於其工資和人均GDP而言，是被高估的。

事實上，在將房價與人均GDP進行比較時，台灣的房價在《全球房地產指南》中是已發展國家中第二昂貴的。這表明台灣的房價過度高昂。

為了衡量在台灣購買房屋的負擔能力，一種常用的工具是將一個國家的中位數住宅價格與其中位數家戶所得進行比較，也就是所謂的房價所得比。聯合國人類住區規劃署也使用房價所得比來計算住房負擔能力。如果房價所得比為3.0或更低，則住房才能算是負擔得起的。

Demographia International Housing Affordability 報告比較了八個國家的數據，當我們將台灣與這些國家進行比較時，台灣房價再次高居第二。

換言之，與家戶所得相比，台灣的住房是全球第二難以負擔的。

報告稱，房價所得比超過5.0意味著住房嚴重負擔不起。台灣9.6的比例意味著台灣的住房因此是「嚴重負擔不起」的。

數據來源：台灣，其他國家 | 注意：台灣用於比較的家戶所得中位數數據是「可支配」所得數據，而其他國家則使用「總」所得數據。

該報告還比較了城市層面的住房負擔能力，當我們將台灣的每個城市和縣與其他國家的城市進行比較時，台灣的住房也比全球大多數其他城市貴得多。

比較122個城市，台灣的20個城市和縣都位列全球50個房價所得比最高的城市和縣（見下表中的紅色條）。台北、新北和台中位列房價所得比最高的10個城市，高雄、台南、宜蘭、彰化、南投、花蓮和新竹位列房價最貴的20個城市。

基本上，與家戶所得相比，台灣的房子甚至比美國和英國的大多數城市還要昂貴，而美國和英國的住房已經是世界上最昂貴之一。

數據來源：台灣，其他國家 | 這張圖表只顯示了122個城市中房價所得比最高的50個城市

衡量負擔能力的另一個指標是查看房貸負擔率，或中位數住宅價格貸款在中位數月家戶可支配所得中的份額。

當台灣與其他歐洲已發展國家比較時，我們再次看到台灣擁有最昂貴的住房：與這些國家相比，台灣居民房貸負擔率最高。

根據聯合國，房貸負擔率需要低於30%才能負擔得起，這意味著台灣38.35%的房貸負擔率因此是負擔不起的。

上面，我們看到台灣的房價與挪威、荷蘭和芬蘭等國家的房價差不多。然而，由於他們的工資遠高於台灣，因此他們的房貸負擔要低得多，這些國家的房貸負擔的20%左右。然而，由於台灣的工資遠低於其他已發展國家，台灣的房貸負擔近40%，幾乎是這三個國家的兩倍。

再次，當我們將台灣各市縣的房貸負擔率與其他已發展國家進行比較時，台灣過高的房價變得更加明顯，幾乎所有台灣市縣的房貸負擔率都高於其他國家（見下表中的紅色條，台灣的整體國家數據為栗色）。

台灣只有四個市縣的房貸負擔率低於30%（嘉義、基隆、屏東和雲林），這意味著除了它們之外，台灣其他市縣的住房都是負擔不起的。台北和新北的房貸負擔率分別為64.91%和51.45%，這意味著他們的房價「嚴重負擔不起」。

據英國非營利組織PricedOut稱，當房貸負擔率增加到32%以上時，這些社會中的無家者將迅速增加。由於台灣大部分市縣的房貸負擔率超過32%，這是台灣將會面臨的重大社會風險。

使用Numbeo的數據比較，房貸也占台北平均生活成本的60%左右，在已發展國家城市中排名第三。這與上面內政部的數據相吻合，該部的數據顯示台北的房貸負擔率為64.91%。

高房價影響，台灣家庭負債成為已發展國家中最高之一

台灣的房價如此昂貴，導致台灣的家庭負債成為已發展國家中最高的國家之一。在下圖中，我們可以看到，當比較家庭負債占GDP比率時，台灣的家庭負債已經成長為已發展國家中最高的之一。

比較家庭負債占家戶可支配所得比率，台灣的家庭負債也是已發展國家中最高的之一。

在下圖中，當我們比較房價與家庭負債的年度變化時，我們可以看到它們之間的密切關係，說明高房價是台灣家庭負債高企的關鍵因素。

換言之，由於台灣是世界上房價最貴的國家之一，導致台灣家庭的債務負擔成為已發展國家中最高的國家之一。

台灣高房價只是台灣住房危機的一部分。問題的另一面是台灣的低工資，這進一步加劇了台灣高房價的問題。

台灣的房價已經成長為世界上最高之一，但台灣家庭的收入卻是已發展國家中最低的之一。

我們在上面看到，台灣的房價與挪威、荷蘭和芬蘭差不多。然而，台灣的家戶可支配所得實際上只有這些國家收入的三分之一到一半。

家戶所得增加的主要動力是工資，而台灣家戶所得低是因為工資也低。

事實上，台灣的基本工資也是已發展國家中最低的之一。

下面我們可以看到挪威、荷蘭和芬蘭的基本工資是台灣的兩到四倍，儘管台灣的房價和他們一樣貴。因此，挪威、荷蘭和芬蘭的房價雖然高，但由於他們的工資是世界上最高的之一，這使得他們的住房比台灣便宜得多。

數據來源：Taiwan’s Minimum Wage is One of the Lowest In Its League

不僅如此，台灣的薪資中位數也是已發展國家中最低的之一。同樣，挪威、荷蘭和芬蘭的薪資中位數是台灣的2.5到4倍。

換言之，台灣居民的房價是已發展國家中最高的之一，而工資卻是已發展國家中最低的之一，這解釋了為什麼台灣的房子變得如此難以負擔。

由於台灣的房價很高，因此大大增加了台灣的生活成本。鑑於台灣的工資如此之低，我之前計算過，與其他已發展國家相比，台灣的基本工資因此是最不能滿足其生活成本的之一。將房價計入生活成本，台北的基本工資只能滿足40%左右的生活成本需求。

資料來源：Taiwan’s Minimum Wage Is Not Adequate for Its Cost of Living

另一個加劇台灣住房危機的問題是，台灣的社會住宅太少了。

事實上，如果比較社會住宅占住宅總量比率，台灣的社會住宅在已發展國家中是最少的。

目前台灣的社會住宅只占總存量的0.2%，如果加上在建社會住宅，也只占0.4%。包括在規劃中的社會住宅僅占住宅總量的1.4%，即使政府能夠實現20萬套社會住宅的目標，也只能將社會住宅存量提高到2.2%。

與其他已發展國家相比，我們可以看到，總體而言，在房價較高的國家中，政府提供的社會住宅比例也較高。

然而，儘管台灣擁有世界上最昂貴的住房之一，但社會住宅的比例卻是最低的。

根據台灣目前的房價，台灣的社會住宅應該占其住宅總量的10%到15%左右。換言之，台灣將需要建造比現在計劃多出10倍的社會住宅。

正常來說，房價越高的國家基本工資也越高，但台灣呢？

台灣的政策制定者似乎根本不了解當前台灣住房危機的嚴重性，也沒有製定能夠有意義地解決台灣住房危機的政策。

在下圖中，當比較已發展國家的房價和基本工資時，我們可以看到，房價越高的國家，基本工資也越高。

然而，台灣的基本工資卻與趨勢線相差甚遠，台灣是全球房價最高的國家之一，但其基本工資遠低於所需水平（見圖表中的紅點）。因此，台灣的基本工資遠遠不足以支撐其房價。

如果台灣的基本工資應該與其他國家持平，與房價相對應，那麼今天台灣的基本工資應該是每月7萬元左右，而不是只有25250元。

換句話說，台灣的基本工資需要高出三倍左右。

如果我們將台灣與人均GDP與台灣相近的其他已發展國家進行比較，差距就更加明顯了。在下圖中，我們可以看到，在經濟相似的國家中，台灣離趨勢線最遠，這意味著台灣的基本工資最最不能滿足其房價。

將房貸負擔率與薪資中位數進行比較時，我們看到了相同的趨勢，即房貸負擔率較高的已發展國家的薪資中位數也較高。這些國家的居民工資較高，因此能夠以較高的工資更好地承擔房貸負擔率。

然而，在台灣，房貸負擔率是已發展國家中最高的，但同樣，台灣的薪資中位數遠低於需要的水平。在下圖中，我們可以再次看到台灣離趨勢線最遠，這意味著其薪資中位數最不適合其房貸負擔。

如果台灣的薪資中位數要對應其房貸負擔率，那麼台灣的薪資中位數應該超過每月22萬元，或者是現在的五倍以上。

為了了解台灣的房價是如何被高估的，我們將台灣的房價與其他具有相似基本工資的已發展國家進行了比較。

在下圖中，我們可以看到，在與台灣基本工資相近的國家中，房價普遍在每平方米10萬左右或更低，甚至可以低至5萬，台灣的房子平均超過20萬台幣。

換言之，在與台灣基本工資水平相近的已發展國家中，其房價僅為台灣的四分之一到一半。這意味著，鑑於台灣人的工資，他們應該支付的房價應該比他們現在支付的價格便宜25%到50%。

這意味著台灣的房子比應有的房價高出兩到四倍，因此台灣的房價被嚴重高估。

根據台灣的房價，其他國家的勞工可以買兩到四套房子。這些其他國家的勞工省下來的工資可以用於支付其他基本必需品，使公民能夠滿足他們的基本需求，並支持其他國內企業的發展。

然而，台灣的資金卻被鎖在了非生產性的住房中，而由於台灣人不得不犧牲大量工資來支付住房，他們沒有足夠的錢來支付基本必需品，從而剝奪了非房地產國內企業賺取更高的利潤。

因此，台灣過高的房價會吸食其他國內企業的成長，也扼殺經濟的成長。

我們也可以比較，看與台灣房價相近的已發展國家勞工的工資。

因此，我們在下圖中可以看到，在與台灣房價相近的已發展國家中，他們的基本工資在每月4萬至10萬之間。然而，在台灣，基本工資僅為25250元，是其他國家勞工收入的四分之一到一半。

這些其他國家的薪資中位數也在約8萬5000至18萬之間，而台灣在2020年薪資中位數僅為41750元。

也就是說，在其他與台灣房價相近的已發展國家，基本工資是台灣的1.6倍至3.7倍，而薪資中位數則高出2倍至4倍以上。

因此，就台灣勞工的工資而言，他們所支付的房價遠遠高於他們的工資所能承受的水平，或高出2至4倍。

為了承受台灣過高的房價，台灣的工資需要提高2到4倍。否則，房價應降低至當前價格的四分之一至一半。

換句話說，台灣的勞工要負擔得起今天高昂的房價，台灣的基本工資應該是每月5萬至10萬。

家戶所得的增加，很大程度上取決於工資的成長。

因此，將基本工資和中位數工資與房貸負擔率和房價所得比進行比較，可以讓我們大致了解台灣工資被壓制的程度，以及工資應該增加的程度，以使住房變得負擔得起。

那麼，如果台灣的房貸負擔率應該減少到家戶可支配所得的30%，以使住房變得負擔得起，那麼台灣勞工的月收入應該不是每月25250元，而是至少32000元左右，而在台北、新北、台中等房價較貴的城市，勞工的基本工資應該在40000至50000左右，才能在這些城市買得起房子。

換句話說，台灣的基本工資需要是目前基本工資的兩倍。

同樣，如果要負擔得起住房的話，台灣的整體薪資中位數也應高於5萬，而不是41750元，而台北、新北和台中的薪資中位數應在6萬至9萬元之間，或者比現在的薪資中位數高出1.5倍至2倍以上。

而如果台灣的房價所得比要降到家戶可支配所得的5倍，那麼整個台灣的基本工資應該接近5萬元，而台灣各城市的基本工資應該在4萬至8萬之間，以使這些城市的居民能夠以基本工資買得起住房。

換句話說，台灣的基本工資需要高出兩到三倍以上。

同樣，台灣的整體薪資中位數應該在8萬元左右，而台灣城市的薪資中位數應該在6萬5000至13萬5000元之間，以確保住房負擔得起。換句話說，台灣的薪資中位數需要是當前水平的兩倍或三倍以上。

台灣正面臨嚴重的住房危機

台灣的房價已成為世界上最昂貴之一，而其工資卻是已發展國家中最低的之一。台灣勞工因此犧牲大部分工資來支付住房，減少了可用於其他基本必需品的資金，結果，提供其他基本需求的國內企業也受到影響。

此外，台灣的社會住宅是已發展國家中最少的。如果台灣居民需要永久住所，除了購買昂貴的住房和犧牲其他基本需求外，他們別無選擇。

為了解決台灣的住房危機，台灣政府需要大幅降低房價或大幅提高工資，以趕上高房價。台灣還需要將社會住宅的數量至少增加十倍。

然而，政府並沒有這樣做。房價下跌力度不夠，工資增加太慢：過去兩到三十年，台灣的房價一直是增加最快的國家之一，而台灣的基本工資卻是已發展國家中增加最慢的國家之一。政府20萬套社會住宅的目標也太低了。

台灣今天因此面臨住房危機，政府似乎並不了解情況的嚴重性，也沒有採取緊急措施解決危機。

基本上，如果政府不想更快地提高基本工資，那麼它需要降低房價並限制房價的增加。如果政府不想降低房價或限制房價的增加，那麼就需要更快地提高基本工資。然而，政府也不願意這樣做。

台灣央行本應實施調控房價的政策於事無補，但去年中央銀行總裁楊金龍卻大言不慚地說，要讓房價回到一般人都買得起的價位「這目標太難了，一直以來都無法達到。」

但中央銀行副總裁陳南光不同意他的看法。陳敏銳指出，「寬鬆貨幣政策（低利率）是房價上漲的主因之一，已獲得大量實證研究的確認。」

陳南光說：「央行積極因應房價的大幅波動，不僅有助維持金融穩定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應。」

陳南光還說：「基於單獨使用房市總體審慎措施如信用管制等，在抑制房價上漲與金融穩定上的效果並未如預期有效，因此不應在沒有深入的政策研究之前，便完全排除利率在金融穩定的角色，尤其是在長期處在低利率或寬鬆貨幣環境下。」

至少央行有一個比總裁更合理的副總裁，但政府是否注意到陳南光的警告還有待觀察。

台灣的住房危機和過高的房價將威脅到台灣經濟的穩定，面對來自中國的威脅，台灣的房價應該被視為重要的國家安全問題。經濟上，高房價有可能造成資產泡沫，導致台灣經濟疲軟，容易受到外部威脅。在社會上，高房價會引起台灣人的反感，進而被不友好的勢力滲透，造成對政府的更大不信任和社會分裂。

因此，政府需要優先制定國家住房負擔能力計劃，以扭轉台灣房價過度投機的不健康狀況，並製定更充分滿足台灣人更廣泛需求的國家可負擔住宅計畫。一方面，政府應著眼於利用財政儲備更大規模地建設社會住宅，大幅提高工資水平，縮小房價與工資的差距。

政府需要優先制定一項旨在扭轉台灣房價過度投機的國家計劃，並創造能夠更充分滿足更廣泛台灣人需求的經濟適用房。例如，政府應考慮利用財政儲備更大規模地建設社會住宅，並大幅提高工資以縮小房價與工資的差距。

在本文的下一部分，我們將看看台灣房價和工資的長期趨勢，並與其他指標進行比較，以了解台灣住房的過度投機如何加劇了今天的台灣住房危機，並威脅到台灣經濟的穩定。

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責任編輯：丁肇九
核稿編輯：翁世航

住不起的台灣（上）：房價名列前茅、工資低得可憐，房價所得比「嚴重負擔不起」