大選將至，居住正義政策依然是民眾檢驗候選人和政黨的標準之一。然而，居住正義的蘿蔔棒子討論了許多年，卻不見太多共識和進展。
其實，在對各政策深入研究前，對市場策略採保守態度並無不妥，畢竟許多民眾期待的政策效果，事實上可能與現實背道而馳。故本文以經濟學的理論和實證，提出5個台灣人對居住正義政策常有的迷思或錯誤期待。
迷思一：社會住宅有助於降低房價
從住宅經濟的角度出發，要降低房價唯一的途徑就是提高供給或降低需求。目前檯面上的政策，無論是囤房稅、調控利率、選擇性信用管制等，也都是藉由財稅和貨幣政策逼出空屋（供給）或降低投資（需求），進而降低房價。當然，在一些共產或極權國家，政府若能直接禁止買賣或規定價格，則另當別論。
那，為何說興建社會住宅可能無助於降低房價？首先，社會住宅有6年或12年的租賃期限，無法緩解長期的需求。即便沒有承租年限，大多數租戶不會想要一輩子住在社宅裡，社宅對他們而言比較像是中繼站，等到外面市場有不錯的物件，他們就會買房並搬出社宅。因此，在社宅的租客仍持續觀望一般買賣市場的情況下，市場需求就沒有下降，房價自然也不會下修。
事實上，社會住宅更像是一種社會福利政策，如同租金補貼，它無法結構性地改善負擔問題，但能夠暫時幫助有需求者度過眼前的難關。因此，即使社宅對房市影響甚微，我仍認為它是必要的政策，只是民眾不應對社宅有錯誤的期待，認為它有助於降低房價。
迷思二：增加房屋稅就能降低房價
增加房屋稅主要有兩種方法，一是調漲房屋現值（稅基），另一個則是調升稅率。在台灣調升多屋者稅率，俗稱「囤房稅」，是最為廣泛討論的選項。尤其行政院於今年7月宣布「房屋稅差別稅率2.0方案」後，囤房稅與抑制房價的關聯越結越深。
首先，就不動產租稅理論而言，對土地課稅能促進土地使用，然而對房屋課稅卻會阻礙土地利用。這是很直觀的道理。因為地價稅是固定成本，蓋越多、使用越密集，就會有越多分母來分攤稅負，故課徵地價稅是變相鼓勵地主增加土地使用；相反地，房屋稅是變動成本，蓋越多繳越多，地主自然會減少蓋的數量，因此課徵房屋稅反而可能會降低市場供給，導致房價上漲。
實證上，筆者於哈佛大學與住房研究聯合中心（Joint Center for Housing Studies）的研究指出：台北市於2014年7月實施的房屋稅累進稅率（即第一代囤房稅）在不同行政區有不同房價效果。在考量經濟、社會、環境和房屋個別特徵等因素後，大安、信義、士林有短期降價，松山、中正、內湖則是房價成長率被削弱，但其他區域不是沒有顯著影響，就是「越課越貴」。
這個結果在意料之中，因為每個市場的供給、需求彈性不同，資本化效果當然不一樣。理論上，在剛性需求很強的區域（如好學區），賣方或房東自然有更多底氣將政府多課的稅轉嫁給消費者；然在供給彈性不足的區域，資本方可能需要自行吸收全部或一部分稅負才能留住消費者。
出乎意料的是，這份研究結果顯示囤房稅對於新成屋較多的區域較有效果，對於中古屋較多、整體需求仍高的邊陲區域則容易造成反效果。這個結果可歸因於台灣奇特的房屋現值公式，同一路段上的老屋和新成屋市場價格可能差不多，但由於折舊率的關係，老屋的稅基容易被低估，導致囤房稅對新成屋多的區域較有嚇阻效果，中古屋多的區段則有恃無恐。
另外，台灣的房屋稅、囤房稅的名目稅率是每年固定的（寫在房屋稅條例、各地方自治條例裡），跟美國每年配合隔年財政支出再訂定稅率的邏輯不同。因此，囤房稅屬於非財政目的的稅負，旨在干預市場，而不是真的要增加稅收。對於這種稅制，美國知名經濟學路德維希．馮．米賽斯（Ludwig von Mises）也發出提醒，長期下來容易降低市場供給，房價不降反升。
迷思三：提高利率就能打房
誠如《致富的特權：二十年來我們為央行政策付出的代價》所描述，大部分政治人物偏好利率低，因為低利率讓民眾感覺銀行存款利息變少了，同時借錢買車、買房的利息也變少了，所以民眾開始提錢、借錢進行消費，塑造經濟繁榮的假象。因此，低利率時消費需求增加導致房價提升、高利率能夠打房，似乎變成了理所當然的道理，民眾和倡議團體無不向央行喊話，希望能提高利率打擊房價。
然而，近來美國抵押貸款利率（15年、30年固定利率）已突破7%大關，是自1980年代中期以來的最高點，但根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）表示，全美國中位數房價佔家庭月收入的比例，仍從2019年的14%漲到2023年的29%，創下自1985年來的新高。明明提升利率應該能夠打房，為什麼在美國主要城市的房價卻絲毫不減呢？
畢馬威（KPMG）首席經濟學家黛安．斯旺克（Diane Swonk）表示：「即使在需求因利率上漲而受到打擊的市場中，供應仍然不足，價格很難下降。」經濟學人（Economist）也解釋，高利率導致中古屋的屋主不願意換房，等同於被套牢，市場整體的供給因此下降，除了新屋市場依舊活躍外，整體房市呈現一個假死狀態（a state of suspended animation）。所以，提升利率雖然有利於打擊投資需求，但也會同時降低供給，房價是否會下修仍充滿了不確定性。
迷思四：實價課稅是萬靈丹
台灣的地價稅、房屋稅稅基與市價脫節早已不是新聞，根據台北市最新的《臺北市房屋稅標準價格調整委託研究案總結報告書》，房屋稅公告現值的實質稅率最低為111年北投區的0.3157%，最高為109年大安區的0.5490%，相較於美國多數城市實質稅率都在2～4%之間，差了將近10倍。由於台灣多數聲音認為高房價問題是由於實質稅率太低，因此實價課稅一直是政府追趕的目標。
然而，實價課稅之後就沒有問題了嗎？1960年代以前的美國，和現在台灣一樣主張財產估價和市價貼合，但加州1970年代房價飆漲的速度，從過去一年漲5%到一個月內漲5%，無論地方政府再如何用低稅率調節，民眾始終無法負擔因高房價帶來的高額財產稅。從此，美國大多城市反而是想辦法降低稅率、讓評估價格（assessed value）和市價脫鉤，房價越高的城市越是如此。
以加州為例，加州1978年通過了第13號法案（Proposition 13），除了把評估價格退回1976年的基準，只要所有權沒有移轉，所有房子都是以過去的買價來計算稅基，且每年評估價格增幅不得高於2%，即使出售了，重新評估的稅基也不得超過售價的1%。這不是個案，美國只有5個州沒有所謂「稅負與支出限制」（TELs）。當然，美國採用TELs的決定也付出了一些慘痛的代價，包含市場閉鎖、政府財務崩潰、公設品質下降、失業率等。
然而，實價課稅的困境是即時且顯而易見的，許多城市需要疊床架屋一些減稅措施，避免弱勢、一般薪資家庭無法負擔，而這些規定無法有效排富，間接導致貧富差距越來越大。筆者並不認為實價課稅是錯誤政策，但我們必須認清可能的後果，不應該將其當成稅制改革的標準答案。
迷思五：全國總歸戶是打房政策
行政院會於今年7月提出「房屋稅差別稅率2.0方案」，加重囤房稅外，也採取「全國總歸戶」，簡而言之就是將所有權人在不同縣市的房屋合併計算，檢驗「是否符合自住」的稅率資格。這是一個符合「公平正義」的政策，畢竟台灣自住的房屋可以容許3戶，在全國持有3戶以上的房屋仍以自住課稅，實在沒有道理。但它究竟能不能有效降低房價呢？
舉例來說，一個房東在桃園市郊、台北蛋黃區，各有3間房出租或待售，就會被依全國總歸6戶課最高稅率。如果你是房東會怎麼做？一個可能是把台北的房子申報自住，把桃園的房子賣掉。另一個可能是把台北的房子申報為自住，然後把桃園多繳的稅，在剛需較高的台北轉嫁出去。這是稅負資本化的基本原理，也是房東財務槓桿常有的思維。
第一種做法符合政策的期待，因為可以增加市場供給，順便降低投資需求。但第二種做法只是把低供給彈性的資本利得「虧損」，轉移到供給彈性高的市場，蛋黃區可能越來越難以負擔。這就是韓國首爾多年來發生的情形。因此，全國總歸戶是一個必要且正確的措施，但大家不要期待它能夠有效打房，資本化效果只是在不同縣市間來回流轉而已。
誠如筆者發表於2020年的期刊論文所述，居住正義包含居住權與正義論的內涵。居住權應保障人人有權享有適宜的居住水準，最直觀的就是住宅可負擔性。正義論則是將某一群體（如高收入）不應得的部分配給弱勢。然而，目前政府、各政黨候選人端出的居住正義解方，幾乎都著重在強化正義，懲罰有產階級以獲取平民的好感，對居住權、可負擔性卻是毫無建樹。
我建議要解決高房價問題，仍應回歸市場機制，誘因鼓勵建商興建或供給者釋出，或是取消非剛性需求的誘因，例如選擇性信用管制、購屋貸款規定。筆者特意強調以「誘因」來引導供需，就是提醒政府不應亂以棍棒干預市場。如同美國知名經濟學家湯瑪斯．索維爾（Thomas Sowell）所說：「最能負擔得起的房屋，存在於政府干預最少的市場」。同時呼應了路德維希．馮．米賽斯的提醒：「政府干預市場到一定程度，將會導致供給者完全消失，效果適得其反」。
在台灣，只要政府不強硬介入市場就會被認為打假球，不懲罰有錢的建商、房東就被認為官商勾結，但懲罰完資本家是否變相懲罰到社會底層的需求者，其實經濟學家已經一再提醒，端看執政者有沒有智慧在政治壓力中做出正確的選擇。本文並不是駁斥以上都是錯誤政策，而是政策的預期效果經常混淆不清或缺乏證據，若不以正視聽恐永遠無法符合民眾期待。
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