ВАС изучит природу инвестконтрактов // В свете постановления о будущей вещи
В президиум ВАС передано дело, касающееся инвестконтрактов между застройщиками и администрацией (Определение от 4 марта № ВАС-18185/12). Спор возник между участниками инвестпроекта по строительству жилого комплекса на Юго-Западе Москвы (проспект Вернадского). Условия стандартные: раздел построенных площадей между участниками инвестконтракта, оформление – актом о результатах реализации инвестпроекта.
Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию в 2008 году. Правительство Москвы, однако , не стало подписывать акт, и ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (участник инвестконтракта) попыталось обязать подписать акт через суд. Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск, но апелляционный и кассационный суды в Москве в 2012 году требования отклонили. Они квалифицировали инвестконтракт как договор простого товарищества и посчитали, что подписание акта, означающего соглашение о разделе инвестиций, может быть только добровольным. При отсутствие согласия в суд надо обращаться уже с иском о выделении доли из общего имущества и определении ее размера.
Коллегия судей ВАС под председательством Александры Маковской с таким выводом не согласилась. Коллегия обратила внимание на то, что суды исходили из факта возникновения у участников инвестконтракта общей собственности на вновь созданное имущество. Но, посчитала коллегия, с учетом постановления пленума ВАС № 54 о будущей недвижимости, «нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствии государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность». Регистрация прав, подчеркивается в определении, осуществляется после завершения строительства, при этом обратиться за регистрацией прав можно только после подписания акта.
Далее привожу цитату из определения:
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания акта о реализации инвестиционного проекта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Дело передано в президиум ВАС для формирования единообразной практики.
Похожие материалы
-
Нарушение специальных ограничительных мер при совершении...
Татьяна Терещенко30.05.20240 -
Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2024), утв. Президиумом...
Юлия ГрибковаПартнер, адвокат29.05.20240 -
Предварительный договор аренды без права собственности на...
Роман ПавловРуководитель блока недвижимости регионы08.07.20154 -
Превышение сметной стоимости строительства объектов для...
Виктория Барышниковаруководитель адвокатского кабинета, практикующий адвокат12.03.201427 -
Дело о Соборе Святого Николая в Ницце: успех современной...
Дмитрий МалешинПрофессор11.04.20131 -
ВАС закрепил приоритет права собственности над...
Сергей Дмитрячев20.12.201118
Комментарии(16)
Очень хорошо, что этот вопрос наконец найдет своё окончательное разрешение в Президиуме. Любой результат лучше чем правовая неопределенность (разброд и шатания судебной практики). Я целиком и полностью разделяю точку зрения коллегии по вопросу того, что такой способ защиты права должен быть поддержан и защищёню В противном случае происходит странная ситуация, Акт о результатах реализации инвестиционного контракта государственными органами не подписывается, притом что они свои построенные метры получили, раздали, продали и т.д. А интересы инвестора теперь никого не интересуют, пускай как хочет так и регистрирует недвижимость. Причем очевидно, что эта ситуация вредит не только и не столько инвестору (он то все или большую часть недвижимости продал), а бедным покупателям, которые вроде бы фактически имея заветную московскую недвижимость, в правовом смысле находятся годами в подвешенном состоянии (не продать, не заложить, ничего сделать нельзя).
НО...
Меня очень удивляет тот факт, что коллегия судей, передав это дело в Президиум, ни слова в определении не сказала о том, что квалификация судами инвестиционного контракта как договора простого товарищества очевидно неправильна и необоснована. Где хотя бы один квалифицирующий признак, предусмотренный главой 55 ГК РФ в этом договоре (и тому подобных договорах)? Где общий бухгалтерский учёт; где совместная деятельность без образования юридического лица; где обязанности по совместному содержанию общего имущества; где это общее имущество (ведь здание, которое строится, к нему не может относиться, поскольку его возведение и является предметом договора; где распределение расходов и убытков (они все на инвесторе), где солидарная ответственность и т.д.? Я уже не говорю, что в соответствии ч. 2 ст. 1041 сторонами договора простого товарищества могут быть только индивидуальные предприниматели и(или) коммерческие организации. Следуя логике судов 9ААС и ФАС МО, можно почти все виды договоров считать договорами о совместной деятельности (например, подряд это в действительности договор о совместной детялеьности цель которого сводится к тому, что один товарищ дает деньги и материалы, а другой товарищ, прилагая свои усилия и используя навыки, строит такую то вещь. А по результату один получает построенную вещь, а другой - деньги. Такое у них распределение прибыли. И так применительно к любому виду договоров:)). Надеюсь, что на заседании Президиума этот вопрос будет поднят и он найдет свое разрешение в тексте Постановления.
Стоит отметить, что я никакого отношения к этому делу не имею и договора конечно же не видел, но видел сотни других инвестиционных контрактов, которые с 1993 года заключались в Москве и других городах. Ни в одном из них ничего похожего на договор простого товарищества не было. Поэтому всё вышесказанное это моё предположение. Буду рад, если участники процесса поддержат или опровергнут мои предположения.
Думается, что ничего из изложенного Вам произнесено не будет, т.к. никому из сторон это невыгодно.
У Москвы тоже есть дела, где она выступает истцом, по обязанию подписать акт. Оказывается, застройщики тоже иногда уклоняются от его подписания.
А там правда, что-то есть про то бухгалтерский учет имущества товарищей, совместную деятельность и все такое? А то ленив я по натуре и зазря открывать документ не хотел бы...
Но не думаю, что такая задача стояла перед коллегией судей. Суд устранил явную ошибку в определении момента возникновения права собственности на созданный объект недвижимости, и этого оказалось достаточно для правильного разрешения конкретного спора.
Однако, на мой взгляд, не лишним было бы указать на недопустимость произвольного отказа судом в иске со ссылкой на ненадлежащий выбор способа защиты, если "надлежащее" по мнению суда требование должно привести к равнозначному правовому результату - в данном деле к приобретению инвестором права собственности на помещения, составляющие его долю в возведённом инвестиционном объекте. Выдел ли это доли, или личный иск об обязании совершить действия, необходимые для регистрации права - в определенной мере это вопрос патернализма суда при квалификации правоотношений сторон спора.
В Санкт-Петербурге сложилась частая практика, когда дома регистрируют без акта об исполнении обязательств от КУГИ (сторона по инвест договору об аренде зем. уч-ка на инвест условиях).
Проводят приемку, подписывают акт о вводе объекта в эксплуатацию, сдают документы в пакете Застройщика в росреест. А акт от КУГИ росреестр как бы не отслеживает.
Дом сдан, паспорт есть, и пошел процесс регистрации права собственности у дольщиков.
Есть случаи, когда росреестр пишет отказы из-за отсутствия акта КУГИ, тогда просто всех дольщиков колонной ведут в суд на признание права. Соответственно это общие суды, обжалование отказа в регистрации. Суды проходят для дольщиков быстро.
В суд предоставляют акты ввода в эксплуатацию, и этого достаточно.
В результате застройщики СПБ все последние десятилетия оказывались в разном положении, т.к. отчисления по инвест договору составляет 20-30% в себестоимости.
Т.е. одни за копейки приватизируют землю под пром. объектами или детскими садиками и т.п., потом меняют назначение, и строят жилые дома или БЦ.
Т.е. фактически ни чего не платят государству, т.к. при приватизации им делали расчет от другого назначения участка.
Другие вообще не платят инфраструктуру, или оставляют большой долг, а дольщиков регистрируют через суд, или росреестр пропускает отчисления.
А остальная застройщиков часть ВСЁ платит, и по рынку за зем. участок, а продажи идут по одинаковым ценам.
А разница в затратах огромна за счет нивелирования доли государства.
И что удивительно КУГИ очень спокойно относился к этой ситуации все прошедшие десятилетия. Идут потом с иском к застройщику, банкротство, и дальше взять не чего.
Такой вот рынок :)
Не ценят у нас тех, кто всё платит, им еще и пени накручивают на задержки оплаты.
А соседний участок приватизируют по цене в 100 раз меньше, чем инвест. условия соседа, и это ни кого не смущает.
Как это было воспринято судами? Сначала никак...
Потом дела дошли до кассационной инстанции, которая, руководствуясь 54-м ППВАС, стала разворачивать их на второй круг, указывая на необходимость определения правовой природы инвесткотрактов.
Как 54-ое постановление было воспринято на местах? Применительно к инвестконтрактам суды сделали из него два основных вывода:
1) при разрешении споров необходимо определять правовую природу ИК;
2) ИК может быть только договором купли-продажи, простого товарищества или строительного подряда (хотя в ППВАС об этом не говорится).
В итоге на втором круге суды выносили такие же по существу решения, добавляя в них пару абзацев на тему того, что ИК является договором продажи будущей недвижимости (совместной деятельности, подряда, смешанным договором, сочетающим элементы продажи и подряда, подряда и совместной деятельности и т.п.), не утруждая себя обоснованием того, почему тот или иной ИК квалифицирован ими как определенный вид поименованного договора.
И дело тут, на мой взгляд, не в качестве правосудия. Очевидно, что, определяя таким образом правовую природу ИК, суды прекрасно понимали, что ни продажей, ни простым товариществом, ни подрядом эти отношения не являются. В основе лежат позиции ППВАС № 54, которые суды просто боялись проигнорировать под риском отмены принятых решений.
Скорее всего, принимая это постановление, ВАС преследовал целью исключить практику квалификации договоров, являющихся по своей правовой природе договорами купли-продажи, простого товарищества или подряда, как непоименованных договоров, понизив тем самым уровень судебной дискреции при разрешении возникающих из подобных контрактов споров.
Между тем, ППВАС № 54 рассчитано, в первую очередь, на инвестконтракты, заключаемые между коммерсантами. Такие контракты, действительно, в подавляющем большинстве случаев могут быть квалифицированы как один из трех указанных в постановлении поименованных договоров. Но это постановление совершенно не учитывает контракты, заключаемые между коммерсантом и публичным образованием, которые в предлагаемые ВАС модели явно не укладываются (как свидетельствует актуальная практика, ВАС столкнулся именно с этой проблемой).
Теперь о том, почему именно совместная деятельность. Ответ, я думаю, лежит на поверхности: 427-ФЗ от 12.12.11. Именно этим законом объект, строящийся по ИК, заключенному с публичным образованием, признан долевой собственностью сторон контракта, вне зависимости от его регистрации как объекта незавершенного строительства. Из предложенных трех договорных моделей долевая собственность только в простом товариществе. Отсюда и вывод. На все остальные признаки совместной деятельности суды просто закрыли глаза.
Общая цель? - Строим дом.
Субъектный состав? - Так мы не в предпринимательских целях сотрудничаем: после прекращения договора (с достижением цели) коммерсант продаст квартиры на рынке, а город отдаст очередникам.
Общие раходы? - Вкладом в товарищество может быть что угодно, а выполнение предусмотренных законом публичных функций (которые не являются гражданско-правовыми обязательствами, каак сказал Президиум) неплохо ложатся на 1042-ю ГК.
Общая ответственность? - Так никто еще не просил привлечь к ответственности публичное образование (кроме того, кто, в конце концов, разбирается с обманутыми дольщиками?).
Обособленный учет? - Бухучет вообще вторичен по отношению к гражданско-правовым отношениям (ну было нарушение, договор-то это не "убивает").
И т.д. и т.п.
Поэтому я бы не стал критиковать суды 1, 2 и 3 инстанций за ту правовую квалификацию ИК с участием публичных образований, которую они дают. Проблему создал ВАС (не сказав об особенностях таких ИК в ППВВАС № 54) - ему ее и решать (не на уровне Пленума, так на уровне Президиума). Главное, чтобы вклады инвесторов пожертвованиями не назвали.
Все затаив дыхание ждем постановление по делу http://zakon.ru/Blogs/inv...resnoe_pos/5610
а вдруг дарение?
Вот кстати встретилось дело не о признании права или чем-то подобном, в котором ФАС МО, на мой взгляд, хоть и не написал о возникновении права собственности по ст. 6 Закона об инв деятельности, но еле от этого удержался http://kad.arbitr.ru/Card...8b-4c9a7a5bc2dd
Во-вторых, применять абсолютно паранормальную логику нашего "бешеного принтера", в соответствии с которой государство живет по принципу "кому должен всем прощаю", не представляется возможным.
В-третьих, вменять предпринимателям, что они начиная с 1993 года и заключая инвестиционные контракты, должны были пророчески предречь появление как Закона №427-ФЗ, так и ПП ВАС №54, это уже совсем перебор.
В четвертых, при всём уважении, Ваши блиц-ответы по всем пунктам очевидно не убедительны (что значит "строим дом"? под этой фразой может много договоров скрываться, надо изучать каузу, волю сторон и еще много чего), поскольку двумя словами содержат квазиответы на основные вопросы, которые и позволяют отграничивать один вид договора от другого. По Вашей логике так и мена от купли-продажи ничем не отличаются, а уж тем более услуга от подряда. Такая лёгкость в праве недопустима.
по 427-фз, так и отмена положений 302-фз тоже противоречит Конституции по порядку принятия. Да еще таких законов полно. Их теперь игнорировать?
Положение п.1. ст.4 закона № 427-ФЗ, идущее вразрез с разъяснениями постановления Пленума ВАС № 54, выгодно инвестору долгостроя, у которого право собственности на объект незавершенного инвестиционного строительства (а следом и superficies по ст.271 ГК РФ) возникает непосредственно и до госрегистрации права...(?!)